處於石器時代的傳統房地產估值行業

據說，課本上教授房產估值的第一門課，開宗明義地說：「房產估值就是藝術和科學的結合」。聽起來很玄的說法，但實際上也在說明房產估值其實沒有絕對的對或錯，都是一種帶有主觀性的鑑定。換句話說，也有一定的人為操縱性質。世界各地從事房產估值一般都是由資產評估師或測量師進行，在香港，就是由產業測量師負責。專業的房產估值報告，受著若干專業學會的操守規則約束，並需要承擔法律上的專業責任。

香港作為第三工業主導的社會，一向尊崇專業人士。所為的專業人士，其實都是透過閱覽大量資訊，數據分析，和運用案例及經驗來給出專業意見 。 產業測量師處理的房產估值，也屬此列 。其實以當今的科技發展，給出專業意見過程所掌握的資訊，分析能力等，理應被科技逐步取代。故此，房產估值行業也正面臨新興發展的智能估價模型(AVM)的挑戰。此欄緊接的三篇文章，將介紹正積極研發並推出房產AVM的一家擅於融合傳統與科技的產業測量師行：華坊。

目前香港的房產估值行業，可以說還是處於「石器時代」，運用大量人手搜集市場資訊，處理估值模型等工序。 反觀中國大陸早已有科技公司開發了住宅物業AVM，部分按揭銀行更會直接採納AVM所產出的結果，作為按揭批核的依據。換句話說，一些從事販賣房產估值報告簽名的評估師，正在被科技漸漸取代。

房產估值一般要通過大量成交案例收集，分析比較，評估模型的參數判定，加上一些宏觀及微觀的因素分析，現金流推測等來進行。所謂rubbish in-rubbish out，目前人為因素在這些過程中還是扮演著重要的角色，甚至有人為操縱的風險。然而，房地產作為世界上最大的單一資產類別，仍須依賴可能受到人為錯誤和偏見影響的人工手動過程。單是在美國，74,000名評估師進行人工手動估值時便可涉及價值數百億美元的資產。2008年金融危機的部分起因是對與房地產掛鉤之證券的估值分析錯位，這跟人手高度參與估值過程，不無關係。

香港資本市場的操作，房地產估值報告也扮演著不輕的角色，如上市公司重大收購交易的公允作價，上市公司投資物業的週年重估可以影響其損益表，甚至商業地產貸款額度的多寡，也是依賴產業測量師的專業估值報告。倘若估值結果受人為因素的影響太甚，證監會及銀監會等監管機構也不能坐視不理 。行業的房產估值公司，亦是良莠不齊。部份測量師行，一味遵從客戶的指示「評」出一些客戶要求的數字，也不是甚麼新鮮事情。加上相關監管機構和專業學會的監管角色失靈，令行業進入惡性循環。AVM的出現與普及，也可以讓一些機構投資者，銀行以及監管機構等，有一個風險控制的可能，撇除人為錯誤，甚至操縱，長遠可使資本市場可靠穩定安全。

香港的房產估值行業還是處於石器時代，AVM未能普及，原因眾多。要解決的是行業認受，固有既得利益團體的反彈，以及更重要的是法律責任問題。